Vender casa: os documentos que deve ter prontos antes de anunciar
Um documento em falta pode atrasar a escritura semanas ou fazer cair um negócio. A lista do que reunir antes de pôr a casa à venda, e onde pedir cada um.
Ler artigoQuem compra casa costuma fazer contas ao preço e à prestação. Mas no dia da escritura há uma segunda conta a pagar, e não é pequena: impostos, crédito e registos podem somar vários milhares de euros, que em regra não entram no financiamento.
Uma boa compra começa com as contas todas feitas, e não só a do preço.
1. IMT
O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis é o maior custo. Calcula-se sobre o maior de dois valores: o preço da escritura ou o valor patrimonial tributário (VPT) que consta da caderneta predial.
Para habitação própria e permanente no Continente, as taxas em 2026 são:
- Até 106.346 €: isento.
- De 106.346 € a 145.470 €: 2%.
- De 145.470 € a 198.347 €: 5%.
- De 198.347 € a 330.539 €: 7%.
- De 330.539 € a 660.982 €: 8%.
- De 660.982 € a 1.150.853 €: taxa única de 6%.
- Acima de 1.150.853 €: taxa única de 7,5%.
Até aos 660.982 €, a taxa aplica-se ao valor total e depois desconta-se uma parcela a abater, por isso o imposto sobe de forma gradual. Para habitação secundária ou investimento, a tabela é diferente e mais pesada.
2. Imposto do Selo
Na compra, o Imposto do Selo é de 0,8%, sobre o mesmo valor que serve de base ao IMT.
Se houver crédito à habitação, há um segundo Imposto do Selo: 0,6% sobre o montante emprestado, nos empréstimos de 5 ou mais anos.
3. Jovens até 35 anos
Quem tem 35 anos ou menos e compra a primeira casa para habitação própria e permanente pode ter isenção total de IMT e do Imposto do Selo da compra até 330.539 €. Entre esse valor e 660.982 €, a isenção é parcial: paga apenas sobre a parte que excede o limite.
As condições principais:
- Ter até 35 anos e não ser dependente para efeitos de IRS.
- Não ser, nem ter sido nos últimos três anos, proprietário de outro imóvel habitacional.
- Destinar a casa a habitação própria e permanente.
Atenção: a isenção não abrange o Imposto do Selo do crédito (os 0,6%).
4. Escritura, registo e crédito
- Escritura e registo: em Casa Pronta, notário ou advogado, contam normalmente algumas centenas de euros. O valor sobe se houver hipoteca a registar.
- Banco: avaliação do imóvel, comissões de abertura e de processo, e os seguros de vida e multirriscos exigidos no crédito.
- Certidões e documentos: valores pequenos, mas que convém prever.
Um exemplo
Uma casa de 250.000 € para habitação própria e permanente, comprada com um crédito de 200.000 €, por alguém com mais de 35 anos:
- IMT: 250.000 × 7% − 10.457,96 = 7.042,04 €
- Imposto do Selo da compra (0,8%): 2.000 €
- Imposto do Selo do crédito (0,6%): 1.200 €
- Escritura, registo e custos do banco: algumas centenas de euros
Ao todo, mais de 10.000 € para além da entrada. Se o comprador tiver até 35 anos e cumprir as condições, o IMT e o selo da compra ficam a zero e a conta desce para pouco mais do que o selo do crédito e os custos de escritura.
O que fazer antes da proposta
- Peça a caderneta predial e confirme o VPT: se for superior ao preço, é sobre ele que paga.
- Faça a simulação no Portal das Finanças ou com o seu intermediário de crédito.
- Some estes custos à entrada. Na maioria dos casos, não são financiados pelo banco.
Antes de cada proposta, faço estas contas com os meus clientes, para que a decisão seja tomada com todos os números em cima da mesa. Se está a pensar comprar em Cascais, Sintra ou Oeiras, fale comigo.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento fiscal. Fontes: tabelas práticas de IMT para 2026 (Ofício Circulado n.º 40129/2026 da Autoridade Tributária); Código do Imposto do Selo. Valores para o Continente; nas Regiões Autónomas os limites são diferentes.
